Qual a Diferença entre o Seguro Fiança Locatícia e a Caução?

Quando o assunto é locação, o processo é burocrático e pode envolve a escolha de uma garantia. Dentre as mais utilizadas, o seguro fiança e a caução são as duas modalidades mais prevalentes. Mas qual a diferença entres entre elas? Pode-se afirmar que o seguro fiança é uma modalidade mais ampla e segura, enquanto a caução é extremamente restritiva e ineficaz.

Em síntese, a caução, se trata de um depósito em dinheiro, acordado entre inquilino e locador, equivalente a três meses de aluguel. Em contrapartida, o seguro fiança, é aquele que mediante a inadimplência do inquilino, garante o valor do aluguel, e demais custos do imóvel, como por exemplo, IPTU, condomínios, danos ao imóvel, entre outros.

Por se tratarem de dois institutos complexos, o presente artigo visa explicar detalhadamente estas duas espécies de garantia locatícia, conceituando-as e diferenciando-as, promovendo uma maior compreensão e demonstrando sua eficácia nas relações contratuais.

Como dito anteriormente, ambas são espécies de garantia locatícia, ou seja, são veículos capazes de assegurar o que fora pactuado no contrato de locação mediante a inadimplência do locatário.

Em se falando em caução, sua modalidade mais comum é em dinheiro, onde o locatário adianta um valor correspondente a alguns meses de aluguel, geralmente, três meses. Este valor será depositado em poupança conveniada e regulamentada pelo judiciário e havendo inadimplência, é necessário ingressar no judiciário solicitando que a importância seja abatida da conta. Ausente a inadimplência e mediante o fim da relação locatícia, o locatário resgatará o valor.

Além da caução em dinheiro, a norma permite que esta espécie de garantia também ocorra através da oferta de bens, sejam eles móveis ou imóveis. Quando os bens são de titularidade do locatário, chamamos de caução em bem próprio. Do contrário, se os bens são de terceiros, este é conhecido como caução por bens de terceiros.

Mas não pense que é algo simples, pois será necessário realizar um procedimento extrajudicial: para bens móveis, o locatário deverá ir até um cartório de títulos registar a garantia do bem. De outro modo, se o bem dado em garantia for imóvel, deve-se averbar a matrícula do bem no cartório competente pela localidade do imóvel.

Além destas três modalidades de caução, há também a possibilidade de ofertar títulos e ações em garantia. No entanto, esta espécie é muito limitada e, consequentemente, pouco utilizada.

Importa mencionar que o diploma legal responsável por regulamentar a caução locatícia, é a lei n° 8.245/91, estando a garantia disposta em seu art. 38.

Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

• 1º A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
• 2º A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada, pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.
• 3º A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

A caução já foi uma garantia locatícia muito utilizada no mercado. Entretanto, com a sobrecarga do poder judiciário, esta espécie de garantia tem sido ineficaz. Isso ocorre porque a caução é limitada ao pagamento de três meses de aluguel. Assim, em casos de inadimplência, um processo judicial tem duração superior ao tempo garantido, prejudicando o locador que fica sem receber a quantia e com o seu imóvel indisponível.

Em contrapartida, o seguro fiança locatícia, além de possuir uma contratação descomplicada – levando cerca de 24 horas para aprovação, confere amplitude à garantia locatícia, ou seja, cobre valores superiores à mensalidade do aluguel.

E não pense que esta cobertura é propaganda de corretoras de seguros e imobiliárias, pois esta amplitude é disposta na lei do inquilinato, especificamente, no art. 41.

Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Mas o que a lei entende por totalidade das obrigações do locatário? A totalidade das obrigações do locatário são todas as despesas advindas da relação locatícia, como por exemplo, IPTU, condomínio, taxas administrativas, contas de água e luz e, até mesmo, a manutenção na pintura do imóvel.

As várias opções de cobertura do seguro fiança locatícia, oferecem segurança e tranquilidade para proprietários, inquilinos e imobiliárias durante todo o período contratual, que pode ser renovado sucessivamente, de forma simples e descomplicada.

Em se tratando de custos, o investimento do seguro fiança locatícia leva em conta fatores como o valor do aluguel, prazo do contrato e score de crédito do inquilino. Genericamente falando, a nova garantia custa cerca de 8% a 14% do valor do aluguel.

Importa mencionar que, boa parte das pessoas que buscam locar um imóvel, não possuem condições de arcar com o depósito de três meses de aluguel para proceder com a caução. Para esses casos, o seguro fiança locatícia, além de ser uma solução mais segura para o proprietário do imóvel, se torna uma opção mais econômica para o inquilino, que além de pagar menos pelo seguro fiança, pode parcela-lo durante a vigência do contrato de locação.

Vejamos o exemplo comparativo a seguir:

Imagine que você esteja buscando um imóvel para locar e o valor do aluguel fica em cerca de R$1.000,00 (mil reais). No ato da confecção do contrato, é necessário que seja feita a escolha de uma garantia locatícia.

Como a figura do fiador se perdeu com o passar do tempo, restaram-lhe duas opções: a caução e o seguro fiança locatícia.

Na caução, você terá um investimento de R$3.000,00 (três mil reais) que se limitará a três meses de aluguel e, ainda assim, para reaver o dinheiro, será necessário o ingresso na esfera judicial, o que não é rápido.

De outro lado, no seguro fiança, você investe até R$140,00 (cento e quarenta reais) mensais e, mediante a inadimplência, ele cobre tudo o que for resultado da relação locatícia.

Se o seu contrato de locação tiver o prazo de um ano, você terá investido, apenas, R$1.400,00 (mil e quatrocentos reais), valor muito inferior à caução que te custou mais que o dobro e ainda te dará um bom tempo de espera.   

Vale observar que o seguro fiança locatícia pode ser contratado não só para a locação de imóveis residências, mas também aos não residenciais e até os comerciais.

Esta garantia vem crescendo, gradativamente, no mercado de locação, reduzindo a anuência das demais. Há, inclusive, corretoras de imóveis que trabalham exclusivamente com ela. Isso porque, o seu maior diferencial é a ampla cobertura da obrigação locatícia, colaborando ainda mais para sua liderança no mercado.

Por todo o exposto, verifica-se que o seguro fiança locatícia possui inúmeras vantagens, frente da caução, justificando sua atual predileção no mercado imobiliário.

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