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Genebra Seguros
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O seguro fiança locatícia tem obtido taxas de crescimento superiores à média do setor de seguros, chegando a patamares próximos de 25% a 30% ao ano em períodos recentes. Sendo uma solução rápida e de fácil acesso, cada vez mais inquilinos têm aderido ao produto. Apesar do crescimento, ainda há desafios para sua expansão. Muitos o desconhecem e as seguradoras estabelecem restrições de acesso para determinados perfis profissionais, especialmente para trabalhadores informais. Além disso, a cultura do fiador ainda está enraizada em muitas regiões do país, e a digitalização do mercado imobiliário ainda não é uniforme, dificultando sua distribuição em larga escala.
O que o seguro fiança locatícia cobre
O seguro fiança locatícia pode substituir garantias tradicionais, como fiador ou depósito caução, assegurando ao locador o recebimento de obrigações contratuais do inquilino. Sua estrutura é composta por coberturas básicas, obrigatórias para a contratação, e coberturas adicionais, que podem ser incluídas conforme a necessidade da operação.
Coberturas básicas:
- Inadimplência de aluguel
- Multa moratória por atraso no pagamento
- Encargos legais (juros, atualização monetária, custas judiciais)
- Multa por rescisão contratual
- Encargos condominiais (quando vinculados ao contrato)
Coberturas adicionais:
- Danos ao imóvel
- Pintura interna e/ou externa
- Multas por infração contratual não relacionadas ao aluguel
- Contas de consumo (água, luz, gás)
- IPTU
- Despesas de limpeza
- Responsabilidade civil do locatário
Como funciona a análise de crédito
Para realizar a análise de crédito do inquilino, inicialmente se verificam três fatores: a renda, o score e o histórico financeiro. O score de crédito é uma pontuação que indica a probabilidade de uma pessoa pagar suas contas em dia. Esse valor é calculado a partir de modelos estatísticos que consideram histórico de pagamento, dívidas em aberto, negativações, a quantidade de crédito utilizado pelo cliente e outros. Junto a isso, ocorre a análise do perfil socioeconômico.
Já para calcular a capacidade de pagamento do inquilino, a seguradora analisa a relação entre sua renda mensal e o valor do aluguel somado aos encargos. O ideal é que o aluguel não comprometa mais que 30% da renda. Caso esse não seja o cenário e o comprometimento seja consideravelmente superior a 30% da renda do inquilino, o risco aumenta.
Também é feita uma avaliação do perfil profissional do inquilino a fim de verificar a estabilidade de sua renda. Desse modo, verifica-se o vínculo empregatício – se o inquilino é CLT, autônomo ou empresário –, o tempo que está empregado e o setor de atuação. CLTs empregados há mais tempo costumam ter melhores condições, posto que o vínculo empregatício, junto ao tempo, indica estabilidade. Rendas variáveis podem aumentar o risco.
Perfis saudáveis que cumprem as condições-padrão passam por uma rápida aprovação. Já em cenários que indicam riscos maiores, pode haver aprovação com restrição, o que aumenta o valor do prêmio, um limite menor de cobertura e pode exigir garantias adicionais. Caso o score seja baixo, o cliente esteja altamente endividado ou a renda seja incompatível, há alto risco de o seguro fiança locatícia não ser aprovado pela seguradora. O valor do prêmio é diretamente proporcional ao risco do seguro, de modo que, quanto maior o risco, maior o valor do prêmio. Em resumo, os dados mais importantes para a análise de crédito consistem em: renda mensal, histórico financeiro e perfil profissional.
Constata-se que o seguro fiança locatícia opera com base em parâmetros objetivos de risco, integrando análise financeira e cobertura securitária. A aplicação desses critérios permite maior controle sobre inadimplência e padronização das garantias nas operações de locação.