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O que é preciso fazer para solicitar uma indenização?
A primeira providência a ser tomada quando ocorre um acidente é avisar o corretor que representa o condomínio e também a seguradora.
Em acidentes de maior vulto, as seguradoras podem fazer uma vistoria no prédio, mas esta é dispensável em outros de menor dimensão.
Na maioria das vezes, as companhias de seguro solicitam ao condomínio a apresentação de três orçamentos de fornecedores ou prestadores de serviços diferentes para conserto ou reposição dos bens danificados. A escolha recai sobre o menor valor orçado.
Os procedimentos para dar início ao processo de indenização variam muito, de acordo com a cobertura que garante o prejuízo. Dependendo das garantias contratadas (são mais de 50 oferecidas no mercado) e dos valores de franquia determinados na apólice para cada uma das coberturas será preciso fornecer documentos que comprovem os prejuízos causados pelo sinistro.
Todas as seguradoras solicitam, para qualquer acidente, o aviso de sinistro, um formulário que as empresas fornecem para ser preenchido pela administração do condomínio.
Em geral, a documentação solicitada, por cobertura, costuma ser:
Além da documentação que será solicitada, outras providências precisam ser tomadas. Entre elas, Tudo Sobre Seguros destaca:
• preservação do local do acidente para que sejam feitas a vistoria e a avaliação dos prejuízos;
• aguardar autorização da seguradora para dar início à reconstrução, reparação ou reposição dos bens; e
• zelar para que os prejuízos não se agravem e guardar os bens que não foram atingidos pelo acidente.
Como a indenização é calculada?
O condomínio poderá ser indenizado dos prejuízos garantidos pelo seguro em dinheiro, por reparo ou por reposição dos bens danificados, mediante acordo entre as partes.
O prazo de pagamento da indenização é de 30 dias após a entrega de todas as informações e documentos solicitados. Na hipótese de a seguradora não cumprir esse prazo, terá de pagar multa de 2% mais juros de 1% ao mês, em valores atualizados pelo índice de inflação previsto no contrato, geralmente o IPCA, medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Do valor de indenização será descontada a parcela de participação do condomínio (franquia), prevista para cada uma das garantias contratadas, de acordo com a apólice.
No caso de um acidente amparado por várias coberturas, o condomínio será indenizado pela que lhe for mais favorável, mas não pela soma dos valores previstos para cada uma das garantias.
Vale destacar que se houver um incêndio que destrua o condomínio, a indenização será para reconstruir o prédio, calculada de acordo com o valor do metro quadrado ou pelo índice CUB (Custo Unitário Básico da construção, que reflete a variação mensal dos custos de materiais e mão de obra, com utilização de metodologia definida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas /ABNT).
Quando se tratar de bens, móveis e utensílios de uso comum do condomínio perdidos por incêndio ou roubo, a indenização está limitada à importância contratada na apólice, respeitando o valor atual menos a depreciação pelo uso, estado de conservação e idade desses itens.
Danos materiais
A indenização será baseada no “valor atual” de cada bem, ou seja, no custo de reposição do bem no dia e local do acidente (“valor de novo”), descontadas as depreciações pela idade, uso e estado de conservação.
A maioria das seguradoras paga uma indenização complementar correspondente ao valor da depreciação quando a importância segurada (limite máximo da cobertura contratada) excede o “valor atual”. O mesmo critério é adotado quando o condomínio repõe ou repara o bem sinistrado por novo pelo orçamento de menor valor e/ou tenha dado início à reconstrução do bem danificado no prazo de até 180 dias. Mas esse complemento da indenização somado à indenização inicial nunca poderá ficar acima do dobro do “valor atual” de reposição.
O costume é a seguradora solicitar ao segurado três orçamentos dos reparos no imóvel, indenizando pelo menor deles. Tais conceitos – valor atual, valor de novo, limite máximo de cobertura, etc. – constam da apólice e devem ser cuidadosamente lidos pelos responsáveis pela administração do condomínio segurado.
Os percentuais aplicados para calcular a depreciação dos bens variam conforme as seguradoras e os contratos. As diferenças podem ser significativas, como mostram os exemplos:
Mas se esses critérios não forem adotados, todo o maquinário, elevadores, construção, equipamentos e instalações serão depreciados, em geral, pelo método “Ross-Heidecke”. Trata-se de uma fórmula para encontrar o coeficiente a ser aplicado sobre a quantia de avaliação dos bens, feita na época da contratação do seguro.
Se o condomínio sofrer um incêndio, a indenização é pelo valor segurado integral?
Não necessariamente. A importância segurada na apólice representa o limite máximo de indenização. Nos casos de incêndio, raio e explosão, a base inicial da indenização é sempre o “valor atual”, ou seja, o custo de reposição (ao preço corrente) menos a depreciação do imóvel por idade, estado de conservação, etc.
Em geral, a quantia da depreciação é indenizada em um segundo momento, se o limite máximo de cobertura for maior que o “valor atual” e se o condomínio segurado fizer a reposição ou reparo dos bens avariados pelo menor dentre três orçamentos apresentados à seguradora. Essas condições só valem também quando a reconstrução do imóvel começar no prazo máximo de seis meses, contados da data de pagamento da indenização inicial.
De todo modo, a indenização total (inicial mais complementar) não poderá ser maior que duas vezes o “valor atual”, que é o custo de reconstrução menos a depreciação do imóvel.
Exemplos
Exemplo 01 – Um edifício que foi segurado em R$ 100.000.000,00 sofreu um sinistro por destruição total. Após as avaliações pertinentes chegou-se a conclusão que o valor de reconstrução do imóvel é de R$ 60.000.000,00 (que será o valor base para indenização) e que em face do estado de uso e conservação do imóvel, a depreciação do prédio foi fixada em 30%. Assim, temos que a indenização pelo valor atual do prédio será de R$ 42.000.000,00 (R$ 60.000.000,00 x 70%) e a indenização complementar, pela depreciação, será de R$ 18.000.000,00. Assim, o total da indenização será igual ao “valor de novo”, isto é, R$ 60.000.000,00.
Exemplo 02 – Um edifício que foi segurado por R$ 100.000.000,00, sofreu um sinistro por destruição total. Após as avaliações pertinentes chegou-se a conclusão que o valor de reconstrução do imóvel é de R$ 60.000.000,00 e que em face do estado de uso e conservação a depreciação do prédio foi fixada em 70%. Assim, a indenização pelo valor atual do prédio será de R$ 18.000.000,00 (R$ 60.000.000,00 x 30%). A parcela depreciada seria neste caso de R$ 42.000,000,00. Porém, ela não será paga totalmente, pois é maior que a indenização calculada pelo valor atual (o que aritmeticamente, é o mesmo que dizer que a indenização total ultrapassa a duas vezes o valor atual). Na verdade, a parcela complementar fica, neste caso limitada a R$ 18.000.000,00, que é igual ao valor atual. E a indenização soma, portanto, R$ 36.000.000,00.
O seguro condomínio tem franquia?
O condomínio participa de parte dos prejuízos que são ressarcidos em cada sinistro, com um percentual mínimo da indenização a ser paga, conforme estiver determinado no contrato do seguro. A franquia, no entanto, não se aplica às coberturas dos seguros de vida e acidentes pessoais dos funcionários.
Supondo que, num mesmo acidente, duas coberturas possam ser acionadas, e cada uma delas, por sua vez, tenham franquias previstas, o condomínio pode escolher a que melhor lhe convier.
Algumas seguradoras estabelecem a coparticipação do condomínio apenas para algumas coberturas especiais, como para danos elétricos, vendaval e granizo.
A cobertura básica, que cobre prejuízos causados por fogo e explosões, é isenta de franquia em casos de destruição do prédio e perda total do patrimônio do condomínio.
Na apólice do seguro está determinada a quantia que o condomínio vai bancar na franquia ou um percentual do valor de indenização contratado (importância segurada).
Caso o prejuízo seja inferior ao valor da franquia, o pagamento do conserto será feito integralmente pelo condomínio, não cabendo à seguradora pagar indenização.
Evidentemente, ninguém gosta de pagar o prejuízo de um risco segurado, mas por outro lado, esse instrumento permite que o preço do seguro (prêmio) seja reduzido, na medida em que o risco da seguradora diminui.
Geralmente, as seguradoras estabelecem uma franquia de 10% sobre o valor máximo contratado para indenização de cada cobertura.
Qual o risco de o condomínio perder os direitos do seguro?
O pagamento da indenização poderá ser prejudicado, caso o condomínio ou o corretor que intermediou o seguro prestarem informações incorretas ou omitirem circunstâncias que possam influir na aceitação da proposta ou no valor do prêmio.
O seguro também poderá ser cancelado, sem direito à indenização nem restituição de prêmio já pago, em situações de agravamento intencional do risco, falta de cumprimento das obrigações previstas no contrato e pela prática de atos ilícitos.
A perda do direito à indenização ainda pode ocorrer se não for feita comunicação imediata à seguradora sobre a ocorrência de um acidente.
Na hipótese de atraso no pagamento do prêmio, o condomínio tem direito à indenização quando houver perda total do patrimônio. Se este for o caso, a seguradora pode pagar a indenização, deduzindo as prestações em atraso.
Mas, se antes a seguradora mandou um aviso de cancelamento do seguro por falta de pagamento, as chances de perda da indenização são bem altas.
Para que todas as condições contratuais permaneçam válidas durante a vigência da apólice, o condomínio precisa informar à seguradora quaisquer modificações que forem feitas com influência direta sobre o risco avaliado.
Muitas vezes, por desconhecimento do síndico, as informações prestadas no questionário de avaliação de risco são incompletas. Neste caso, o problema pode ser resolvido com o pagamento da diferença do prêmio, ficando garantidas as coberturas contratadas.
É muito importante uma leitura cuidadosa do contrato. É comum encontrar nas cláusulas de “perda de direito ao seguro” restrições ao pagamento da indenização quando o condomínio não segue “as normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), do INMETRO e de outras instituições oficiais, bem como recomendações dadas pelo fabricante, ou ainda, todas as normas e regulamentos vigentes para o funcionamento adequado dos equipamentos”.
As restrições baseadas em critérios vagos costumam dar margem a muitos questionamentos judiciais, que contrariam o objetivo básico do condomínio segurado de buscar tranquilidade para proteger o patrimônio dos condôminos.