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Por que se deve contratar o seguro condomínio?
É dever do síndico, conforme exigência legal, a contratação de seguros que garantam indenização de prejuízos à estrutura do prédio, com cobertura contra risco de incêndio, queda de raio e explosões de qualquer natureza ou outros riscos que provoquem destruição total ou parcial do condomínio.
Há duas modalidades de cobertura básica e dependendo da que for escolhida pelo condomínio é possível a contratação de coberturas adicionais, que incluem desde acidentes envolvendo automóveis no interior do condomínio, passando por defeitos em elevadores, até casos de má administração não intencional.
A renovação da apólice não é automática. Cada vez que o seguro for renovado será necessária a apresentação de uma nova proposta.
O síndico precisa estar atento para o fato de que a contratação do seguro condomínio é mais do que o cumprimento de uma exigência legal. O objetivo prioritário de proteção do patrimônio de todos os condôminos só será totalmente alcançado com um contrato bem feito, com coberturas corretamente avaliadas e valores estabelecidos com critério e planejamento.
As seguradoras oferecem garantias a custos muito baixos que, não raro, são desprezadas por falta de conhecimento da sua utilidade.
Tudo Sobre Seguros recomenda que seja procurado um corretor para auxiliar nas tarefas de avaliação da importância segurada, coberturas necessárias, franquias e condições contratuais.
Procure saber se o corretor é capacitado legalmente e se realmente está vinculado à corretora de seguros. É só acessar o site da Superintendência de Seguros Privados (Susep) para verificar essas informações.
Qual a participação do corretor na contratação do seguro condomínio?
Esse profissional deve visitar o imóvel, conhecer suas características, estudar as plantas baixa, hidráulica e elétrica, além de percorrer todas as dependências do prédio para conhecê-lo profundamente.
Exija do corretor um levantamento dos pontos fortes e fracos do condomínio, solicitando sugestões para melhorar as condições de segurança.
Supondo que uma administradora de imóveis seja responsável pela gestão do seu condomínio, informe-se sobre o corretor de seguros que trabalha para essa empresa.
Mas é preferível que o síndico contrate o seguro sem a intermediação da administradora do condomínio.
É fundamental que o síndico tenha uma boa assessoria na contratação do seguro condomínio, pois uma apólice malfeita pode representar prejuízos pessoais e até processos judiciais contra ele.
Sistemas de proteção
As seguradoras costumam dar descontos quando o condomínio possui sistemas de prevenção, detecção e combate a incêndio, como sprinklers (chuveirinhos) e detectores de fumaça. Preços melhores também são conseguidos com a instalação de sistemas de proteção contra roubo. Qualquer alteração, no entanto, precisa ser informada à seguradora, porque representa modificação do risco inicial avaliado.
Mas atenção: se dispositivos de segurança ou de combate a incêndio declarados na proposta do seguro, com confirmação do inspetor da seguradora, não tiverem sido usados por negligência ou por estarem desativados, o condomínio perde o direito à indenização.
Como se calcula o seguro de um condomínio?
É de extrema importância que seja feita uma avaliação correta do prédio. O parâmetro mais indicado para o cálculo é o CUB – sigla de Custo Unitário Básico da construção – que reflete a variação mensal dos custos de materiais e mão de obra, utilizando metodologia definida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
Em termos de seguro, o valor de mercado do prédio não significa nada. Na hipótese de um acidente que afete a estrutura do edifício, a indenização será paga para a sua reconstrução ou da parte que foi atingida.
Além disso, o seguro feito em valor maior do que o do bem segurado não significará indenização extra. Por isso, o cálculo deve ser feito sempre pelo valor de reposição.
A indenização para a reconstrução de um prédio segurado não considera o valor do terreno e do projeto.
Por outro lado, fora os custos da estrutura, são incluídos todos os equipamentos, como elevadores, para-raios, antenas, interfones e outros. Também devem ser acrescentados os gastos com remoções do entulho do terreno e mobiliário da parte comum.
O pagamento do prêmio (preço) do seguro deve ser feito através da rede bancária. Se for pago em cheque, este deverá ser nominal à seguradora. Caso o cheque seja entregue ao corretor, o condomínio deverá solicitar um recibo detalhando a finalidade do cheque e a companhia de seguros para a qual está destinado.
As corretoras de seguro costumam ter formulários que auxiliam a definição da apólice do seguro condomínio. Em geral, adotam modelos semelhantes ao exemplo:
Como deve ser feita a contratação do seguro condomínio?
A forma de contratação do seguro de condomínio, segundo estabelecido pelo artigo 5º da Resolução do CNSP nº 218 de 2010 deverá ser a primeiro risco absoluto.
Na cobertura a primeiro risco absoluto não há necessidade de que a importância segurada seja igual ao valor em risco do bem e o segurador responde integralmente pelos prejuízos até o montante da importância segurada, não se aplicando, em qualquer hipótese, cláusula de rateio.
A adoção da cobertura a primeiro risco absoluto significa, na comparação com a cobertura a risco total, considerável aumento do montante de indenizações a cargo do segurador. Em geral, os prêmios são maiores para essa forma de contratação.
Quais são os critérios para descontos no custo do seguro?
Dependendo do número de garantias contratadas, as seguradoras costumam dar descontos sobre o prêmio.
Geralmente, prevalecem os seguintes critérios:
Além dos descontos referentes ao maior número de coberturas contratadas, as seguradoras oferecem bônus para cada renovação consecutiva da apólice, quando não houver pedidos de indenização.
Os bônus também dão direito a descontos sobre o custo total do seguro, sendo cumulativos às vantagens oferecidas pelo maior número de garantias contratadas. Vale lembrar que os bônus pertencem ao condomínio, sendo mantidos no caso de mudança de seguradora, por ocasião da renovação da apólice.
Entretanto, o condomínio vai ter uma redução de classe de bônus por sinistro ocorrido a cada vigência da apólice.
O síndico tem autonomia para definir e contratar o seguro condomínio?
A decisão de contratar o seguro básico obrigatório pode ser tomada apenas pelo síndico. É recomendável que ele procure a ajuda de um corretor para calcular a importância a ser segurada, já que terá de responder pessoalmente por uma indenização insuficiente para cobrir prejuízos causados aos demais condôminos.
O prêmio (valor pago pelo condomínio e rateado entre todos os condôminos, de acordo com a fração ideal correspondente ou igualmente, se a convenção permitir) é relativamente baixo quando comparado com o de outros tipos de seguro.
Por isso, os condomínios costumam complementar a cobertura básica contratada com outras coberturas adicionais, como responsabilidade civil, danos elétricos, quebra de vidros, etc.